整個(gè)6月份，保障房政策頻出：從住建部姜偉新公開(kāi)表示各地保障房11月底前必須全面開(kāi)工建設，到發(fā)改委正式發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設有關(guān)問(wèn)題的通知》，再至住建部擬在今年9月份推出全國保障房建設采購平臺……保障房這一兼具政治性與經(jīng)濟性的任務(wù)就此轟轟烈烈展開(kāi)的同時(shí)，昔日推崇的保障房 “概念股”也再次引起市場(chǎng)關(guān)注。
6月27日，住建部政策研究中心發(fā)布的報告顯示，百強房企中近7成未參建保障房建設。就此，《證券日報》記者對多家房企進(jìn)行采訪(fǎng)后發(fā)現，仍舊存在制度以及相關(guān)風(fēng)險，使得保障房建設成為開(kāi)發(fā)商眼中的“雞肋”項目，誠所謂“食之無(wú)味、棄之可惜”。
同時(shí)，多位分析人士對《證券日報》記者表示，在政策的不確定以及地方政府財政壓力下，參建保障房的企業(yè)也面臨著(zhù)諸多不確定性，投資者需警惕其中風(fēng)險。
5%-10%凈利率
保障房成開(kāi)發(fā)商的“雞肋”選擇
“保障房的利潤空間，應該是5%-10%左右”，6月27日，金隅股份相關(guān)人士接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“行業(yè)內都是這個(gè)標準”。事實(shí)上，金隅股份曾經(jīng)對外給出保障房毛利率為20%乃至以上的“最高”利潤水平。
而之前，首開(kāi)股份在對《證券日報》記者的回復中，同樣表示“公司進(jìn)行保障房建設，一般要求項目?jì)衾试?%-8%之間”。與此同時(shí)，首開(kāi)股份提及，公司面對的最大困難之一，“作為上市公司，參建保障房必須滿(mǎn)足對股東的投資回報要求”換句話(huà)說(shuō)，首開(kāi)參建保障房，必須付出公司的整體利潤水平被拉低的代價(jià)。
然而，隨著(zhù)地方政府在土地環(huán)節以及融資渠道方面相繼頒發(fā)政策，開(kāi)發(fā)商們，尤其是央企以及地方國資企業(yè)，已無(wú)可避免的繼續參與其中這既是“政治任務(wù)”的體現，也是“經(jīng)濟任務(wù)”的需要。
流轉與退出機制待完善
“截至一季度，我們已經(jīng)竣工的保障房的建筑面積約是80萬(wàn)平米”，6月27日，中國中冶的相關(guān)人士對《證券日報》記者表示。據其介紹，目前中國中冶已經(jīng)簽署協(xié)議的保障項目建設面積總計3054萬(wàn)﹏，這其中還包括了400萬(wàn)﹏的保障房施工項目。2010年，中國中冶保障房規劃總建筑面積為564萬(wàn)平米。以此計算的話(huà)，截至一季度，中國中冶的保障房竣工率為14.18%。
然而，中冶的這一數字已經(jīng)遠遠高于地方龍頭企業(yè)首開(kāi)股份：2011年首開(kāi)計劃保障房開(kāi)復工面積120萬(wàn)﹏，新開(kāi)工64萬(wàn)平米，竣工3萬(wàn)平米。以此計算的話(huà)，首開(kāi)股份計劃2011年保障房的竣工率不到3%。
保障房項目涵蓋了經(jīng)適房、兩限房、公租房、廉租房建設以及棚戶(hù)區改造項目。而首開(kāi)、中冶則是以經(jīng)適房、兩限房的建設為主。
“我們目前基本上不會(huì )考慮公租房和廉租房的建設”，中國中冶的有關(guān)人士對《證券日報》記者表示。一方面，經(jīng)適房可以在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)和流轉，可以較快的回籠資金。但是，公租房卻會(huì )給公司帶來(lái)較大的財務(wù)壓力，也會(huì )減緩資金周轉。更重要的是，上述人士對記者表示，此類(lèi)保障房建設還要面對一定的政策風(fēng)險，比較集中體現在政府回購環(huán)節。
而作為公租房建設的代表，中天城投與眾不同之處在于，當地政府以提供土地以及扶持資金的方式，取代了對公租房的回購承諾。然而，打算在建成并持有公租房的中天城投，也有其自己的擔心：，“我們也呼吁如何建立一種能夠將公租房項目資本化的機制，否則對企業(yè)來(lái)說(shuō)，長(cháng)期持有這么大規模又難以流轉的物業(yè)(指公租房)，是一個(gè)幾乎難以承受的負擔”。因此，中天城投董秘李俊對《證券日報》記者表示，不能僅僅靠租金來(lái)回收公租房建設成本，而是通過(guò)將租金收入證券化的方法，讓其在資本市場(chǎng)上流轉起來(lái)。
“開(kāi)工不等于續建”，中天城投董秘李俊在采訪(fǎng)中曾如此表示，體制與資金是參建保障房中面對的兩大難題。